Conquistar a primeira casa própria é o grande objetivo de milhões de famílias brasileiras. Afinal, quem ainda não realizou esse sonho, muitas vezes, se encontra na incômoda situação de viver em um imóvel alugado ou cedido. Nesse último caso, a casa da sogra pode ser o local que restou para abrigar a própria família. E, como muitos devem saber, essa situação está longe de ser a ideal.
Quem vive essas dificuldades às quais nos referimos costuma se perguntar qual é a melhor forma de mudar de vida e adquirir seu imóvel próprio. Nesse sentido, algumas dúvidas são recorrentes, sendo elas: qual o valor ideal para dar uma entrada? Quais as melhores linhas de financiamento imobiliário do mercado? O que fazer para ter o perfil aprovado na hora de acessar crédito? Quanto se gasta com taxas e impostos?
Perceba que são muitos os pontos que merecem ser analisados. Em alguns casos, erros banais — em qualquer etapa — poderão adiar ou até mesmo comprometer os seus planos. É para sanar todas as dúvidas listadas que preparamos este guia. Aqui, você vai encontrar os melhores esclarecimentos possíveis sobre como realizar o sonho da casa própria. Boa leitura.
Adquirir um imóvel próprio à vista está bem distante da realidade da grande maioria dos brasileiros. Apenas em situações específicas, como em recebimento de herança ou indenização, é possível cogitar pagar o valor integral do imóvel de uma só vez.
Ao mesmo tempo, financiar 100% de todo o valor da casa ou apartamento é outra situação fora de questão. Isso porque os bancos e construtoras não costumam oferecer esse tipo de condição, sobretudo nos últimos anos, período marcado por uma forte restrição ao crédito.
Dessa maneira, dar um valor de entrada é imprescindível para conseguir financiar seu imóvel e é nesse momento que surge o primeiro obstáculo, afinal, muitas pessoas encontram sérias dificuldades para conseguir guardar dinheiro.
A esse respeito, devemos esclarecer que se educar financeiramente será fundamental para conquistar sua casa própria. Nossa dica, portanto, é para que você crie o hábito de investir parte de seu dinheiro visando a acumular o valor de entrada.
Há várias destinações possíveis para esses recursos. A mais comum é a famosa caderneta de poupança, aplicação financeira mais conhecida e utilizada pelos brasileiros. Ainda assim, embora seja fácil administrar uma conta poupança, a baixa rentabilidade dessa aplicação é um incentivo para que você procure outras formas de investir o seu dinheiro.
Atualmente, uma alternativa à poupança que vem se tornando conhecida são os investimentos em Tesouro Direto. Tal qual a poupança, trata-se de um investimento em renda fixa, isto é, o quanto seu dinheiro renderá será conhecido no momento da aplicação.
Sem entrar em maiores detalhes sobre as especificidades desse tipo de investimento, podemos resumir dizendo que se trata de um destino tão seguropara o seu dinheiro quanto a poupança e, ao mesmo tempo, mais rentável.
Investimentos em Tesouro Direito pré-fixados poderão ser corrigidos segundo o índice IPCA (Índice de Preços ao Consumidor) ou SELIC, com percentuais variando segundo a data de validade do título. Quanto maior o tempo para o resgate, maiores serão os seus ganhos.
E, ao contrário do que muitas pessoas devem estar pensando, não é preciso dispor de uma grande quantia para começar a investir. Com apenas R$ 30,00, você poderá adquirir a fração de um título, sendo que, para a gestão dos recursos, é cobrada uma taxa de cerca de 0,5% ao ano.
Você pode encontrar uma descrição completa sobre o que é o Tesouro Direto e suas vantagens no próprio site do Ministério da Fazenda. No endereço, você poderá acompanhar um guia completo sobre como aderir a esse tipo de investimento.
Devemos também dar destaque a outras opções de investimentos, como os CDBs e RDBs (Certificado e Recibo de Débito Bancário). A rentabilidade desses certificados é similar à do Tesouro Direto e podem ser adquiridos junto a bancos e financeiras. Informe-se melhor com o gerente se sua conta.
Realizar um financiamento imobiliário
O financiamento imobiliário é outro ponto importante para a aquisição de sua casa própria. Como vínhamos dizendo, uma entrada significativa — que corresponda a boa parte do valor total do imóvel — será bem importante para a aprovação de um financiamento. Mas atenção: as exigências e etapas do processo não se resumem a isso.
Há uma extensa lista de documentos que devem ser reunidos e apresentados por diferentes “atores”. Confira a lista abaixo e saiba do que estamos falando
1. Comprador
RG;
CPF;
certidão conjunta de débitos referentes a tributos federais;
certidão de nascimento ou, se casado, certidão de casamento.
Caso você queira utilizar seu FGTS para ajudar a quitar o financiamento, também devem ser apresentados:
Extrato original, datado, carimbado e atualizado do FGTS, emitido em uma agência da Caixa Econômica Federal;
Cópia simples de um comprovante de residência de, no máximo, 3 meses atrás;
Cópia simples de um comprovante de residência antigo de, no mínimo, 1 ano atrás;
Cópia simples da última declaração do Imposto de Renda (IR);
Cópia simples da Carteira de Trabalho (CTPS).
Em caso de comprador casado ou em união estável, também deverá ser apresentada cópia da última declaração do Imposto de Renda de sua companheira.
2. Vendedor
2.1. Pessoa Física
RG;
CPF;
declaração de profissão;
certidão de nascimento ou, se casado, certidão de casamento;
certidão conjunta de débitos relativos aos tributos federais.
2.2. Pessoa Jurídica
carta com firma reconhecida em cartório e assinada pelos representantes;
cópia simples da Certidão Negativa de Débito (CND);
cópia simples do contrato social ou estatuto social consolidado e registrado perante a Junta Comercial;
cópia simples da Certidão Negativa de Débitos de Tributos e Contribuições Federais (CCN).
No caso de a empresa ter estatuto social e não um contrato social, também será necessária cópia simples da Ata de Eleição da Diretoria registrada na Junta Comercial.
3. Documentos do imóvel
cópia simples do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) do ano corrente;
certidão negativa do IPTU;
cópia simples e dentro da validade de 30 dias da matrícula do imóvel.
Custos extras ao comprar um imóvel
Na aquisição de qualquer imóvel, o comprador deve ter em vista que há um custo adicional de até 5% em relação ao valor total do bem, relativo a despesas com registro, escritura e impostos. Tais despesas acabam surpreendendo as pessoas em geral, pois muitos acreditam que todo o gasto se resume às parcelas do financiamento e à entrada.
Para que você entenda quais são principais custos adicionais ao adquirir um imóvel, falaremos de Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), registro do imóvel e escritura. Acompanhe:
1. Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI)
O ITBI é um tributo municipal e, em função disso, sua alíquota é regulada por tabela própria de cada prefeitura — alíquota essa que, em média, gira em torno de 1% a 3% do valor total do imóvel.
Quanto a isso, devemos esclarecer que o valor do imóvel é informado pelas partes envolvidas na transação, de modo que muitas pessoas incorrem no erro de indicar um valor muito inferior ao real na guia de pagamento do imposto, buscando arcar com uma carga menor de tributos.
No entanto, essa é uma prática ilegal e passível de punição por parte das autoridades tributárias do país. Em casos extremos, a venda poderá ser considerada ato nulo quando do registro do imóvel.
2. Escritura pública
A cobrança por uma escritura pública em caso de imóvel financiado não existe. O contrato de financiamento com a construtora ou instituição financeira já vale como escritura. A cobrança por parte de cartórios de ofício só acontece em caso de casas e apartamentos adquiridos à vista.
3. Registro do Imóvel
O registro do imóvel deve ser realizado em um Ofício de Registro de Imóveis da região onde o imóvel está sediado e acontece mediante a apresentação de escritura e pagamento de algumas averbações e emolumentos.
Em cada estado, os Tribunais de Justiça são os responsáveis por fixar os referidos custos. Assim, cada estado cobrará um valor específico, cabendo a cada comprador consultar os Ofícios de Registro de suas regiões.
Entrar no programa Minha Casa, Minha Vida
O programa Minha Casa, Minha Vida é o maior programa de financiamento habitacional da história do país. Ao longo dos últimos anos, milhões de famílias têm conquistado o sonho da casa própria graças a essa iniciativa governamental. Em alguns casos, o subsídio do governo pode chegar a até 95% do valor total do imóvel.
E, como não poderia ser diferente, há uma série de requisitos que devem ser obedecidos para se candidatar ao MCMV. Entre eles, temos:
ter renda familiar de até 3 salários mínimos per capita;
não ter sido beneficiário de nenhum programa de habitação social do governo;
não possuir casa própria nem financiamento de imóvel em seu próprio nome;
necessidade de apresentação de comprovação de renda com carteira de trabalho e contracheque. Os autônomos, por sua vez, devem apresentar o carnê do INSS;
quem tem o nome negativado em cadastros de crédito positivo (SPC/SERASA) também poderá participar do programa.
Dado o grande alcance do programa, estabeleceu-se diferentes regras para acesso ao financiamento imobiliário e benefícios do MCMV por faixas de renda. A seguir, confira quais são as principais regras por grupo de rendimento familiar:
1. Renda familiar de até R$ 1.800,00
Por se tratar da faixa mais baixa de renda, é esse grupo que poderá usufruir do maior número de benefícios. O financiamento contratado, por exemplo, é sem juros e poderá se estender por até 120 meses. Além disso, as prestações não poderão ultrapassar o valor de R$ 270,00, sendo que as mais baixas chegarão a módicos R$ 80,00. Para essa faixa de renda, existe ainda o subsídio na entrada no imóvel de até R$ 25.000,00
2. Renda familiar de até R$ 2.350,00
Para esse grupo de rendimento, também há condições bastante vantajosas para financiamento imobiliário. Os subsídios poderão chegar a 47.500,00 e o financiamento poderá ser pago em até 30 anos. A partir desse nível de rendimento familiar, há juros de 5% ao ano sobre o financiamento contratado. Há também a possibilidade de adquirir um imóvel novo ou na planta, ou, ainda, adquirir um terreno para depois construir.
3. Renda familiar de até R$ 4.000,00
Para essa faixa de rendimento familiar, os subsídios governamentais não poderão ultrapassar o valor de R$ 29.000,00, sendo que os juros do financiamento poderão chegar a até 7% ao ano.
4. Renda familiar de até R$ 9.000,00
Por essa faixa de renda familiar, não há subsídio governamental para a aquisição do imóvel, por se tratarem de famílias com condições próprias de aquisição de um imóvel. A vantagem para esse perfil, portanto, é apenas a contratação de financiamento com juros abaixo dos praticados pelo mercado.
5. Outras regras
Entenda outros condicionantes do Programa Minha Casa, Minha Vida:
5.5.1. Valor do financiamento por território
Segundo informações extraídas do site da Caixa Econômica Federal, os valores dos imóveis não poderão ultrapassar os seguintes montantes de recursos por território:
R$ 225 mil — Rio de Janeiro, região metropolitana de São Paulo, e no Distrito Federal;
R$ 200 mil — Santa Catarina, Paraná, Minas Gerais, Espírito Santo e região metropolitana do Rio Grande do Sul;
R$ 180 mil — restante do país;
R$ 90 mil — cidades com até 20 mil habitantes.
5.5.2. Outras restrições
a prestação não pode ser superior a 30% de sua renda familiar mensal;
a renda familiar bruta deve ser de no máximo R$ 9.000,00 mensais;
a única utilização possível para o imóvel é como moradia, sendo proibida uma destinação comercial para ele.
Conclusão
Com este guia sobre as maiores dificuldades para conquistar a casa própria, esperamos ter trazido boas dicas sobre como agir em diferentes momentos de todo o processo de aquisição do imóvel. Fique atento, principalmente, às melhores formas de investir os recursos poupados por você mês a mês, pois, como sabemos, as dificuldades financeiras são os maiores empecilhos na conquista desse objetivo.
Fique atento também a quanto custa a aquisição do imóvel, contabilizando mais do que o valor bruto da casa ou apartamento. Isso porque, como apontamos ao longo do texto, muitas pessoas se esquecem das despesas para lavratura de escritura e registro do imóvel, além dos impostos e taxas.
Mantenha seu foco ainda nos trâmites burocráticos que cercam todo o processo de contratação de um financiamento, tendo em vista ainda que você precisará apresentar um perfil adequado para fechar negócio com uma construtora ou instituição financeira.
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