Muita gente sonha em comprar a casa própria, mas esbarra em uma dificuldade: a documentação. Para realizar a transação, é necessário apresentar diversos comprovantes, obter certidões negativas e ir a diferentes locais.
Devido à burocracia, muitas pessoas acabam adiando a decisão de compra do imóvel. Se esse é o seu caso, fique tranquilo! Após ler este conteúdo, você não precisará mais ter receio de enfrentar o processo.
Elaboramos aqui um guia completo de documentação para adquirir o seu imóvel. A seguir, apresentaremos os principais pontos aos quais é preciso se atentar, como a escolha do apartamento, a conferência da situação física do bem, os comprovantes a entregar e o pagamento de taxas.
Quer ficar por dentro do assunto? Então aproveite nossa check-list e veja o que fazer para comprar o seu primeiro apartamento!
O sonho de comprar o seu primeiro apartamento começa por aqui. Porém, muita gente tem dúvidas sobre as questões que devem ser observadas na hora de escolher o imóvel ideal.
Essa é uma consideração importante: ao comprar um bem, você deve se certificar de que ele atende suas necessidades presentes e futuras. Então, o que analisar na escolha do imóvel? Veja algumas dicas que ajudam esse processo:
1. Tipo do imóvel
O objetivo é delimitar se você prefere uma casa, um apartamento ou um terreno para construir. Pense nos prós e contras de cada tipo de imóvel, como se o apartamento é mais fácil de manter e tem a vantagem de as áreas comuns serem cuidadas pelos zeladores e síndico, por exemplo.
2. Localização
Nesse momento, é necessário seguir os mesmos critérios para definir a região em que você vai comprar o apartamento. Tente escolher um ou dois locais mais interessantes de acordo com uma lista de prioridades.
Por exemplo: é melhor um imóvel perto do trabalho ou da escola dos seus filhos, em um bairro residencial e tranquilo ou próximo aos lugares badalados da cidade?. Observe que, em cidades grandes, é melhor optar por imóveis que ficam perto de transportes públicos.
Veja se a rua em que vai escolher seu imóvel tem faculdades, bares e comércio próximos, que podem ser barulhentos à noite. Além disso, pesquise sobre os índices de violência da região e analise a infraestrutura do local, como a presença de lojas, supermercados, hospitais, farmácias etc.
3. Tamanho do imóvel
Esse ponto influencia o preço do bem. Por isso, se você mora sozinho, viaja muito, trabalha fora ou não planeja ter filhos, pode ter um apartamento de 1 quarto. Por sua vez, se quer ter crianças nos próximos anos ou recebe muitas visitas, o ideal é comprar um imóvel com um quarto extra.
Caso escolha um imóvel em construção, sempre peça para analisar a planta, pois isso permitirá avaliar as medidas reais do apartamento. Assim, você saberá se os móveis que já tem caberão no novo espaço.
4. Posição do imóvel
A localização do apartamento em relação ao sol é fundamental. Se ele estiver voltado para o norte, receberá sol o dia todo, o que implica menos chance de umidade. Por outro lado, em cidades quentes isso pode ser incômodo.
Observe também que os andares mais altos costumam ser valorizados pela vista privilegiada, menos barulho e mais ventilação — outro fator que evita o surgimento de umidade no local.
5. Condomínio
A regra do condomínio é: quanto mais apartamentos ele tiver, menor será o custo individual, porque o valor será dividido entre todos os moradores. Analise os itens de lazer necessários, como piscina, quadra, churrasqueira e salão de festas.
6. Outros cuidados
A escolha do imóvel exige que você tenha atenção a outros pontos relevantes. Verifique, por exemplo, se há a possibilidade de enchentes ou alagamentos. Uma forma de fazer isso é pela análise do Google Maps, que permite verificar a altitude da região.
Observe também se o imóvel e a região têm possibilidades de valorização ou desvalorização. Enquanto um shopping próximo pode fazer o preço do apartamento dobrar de valor, uma rodovia próxima tende a desvalorizar o ambiente por causa do barulho.
Depois de analisar todos os aspectos para escolher o seu imóvel, chega o momento de conferir a situação física dele. Vamos lá?
Conferir a situação física do imóvel
As características do apartamento escolhido interferem diretamente na avaliação e preço do imóvel. Apartamentos similares podem ter valores muito diferentes dependendo de alguns aspectos.
Veja os critérios que influenciam essa questão:
1. Características do imóvel
Esse ponto pode fazer com que seu preço diminua, mesmo que seja bem localizado ou espaçoso. Esse costuma ser o caso de imóveis antigos, que tendem a ter problemas de fiação e encanamento.
Outro fator relevante é se a propriedade é usada, nova ou ainda está na planta. Geralmente, os primeiros e os últimos são mais baratos. A diferença entre eles é que, no terceiro caso, o apartamento tende a valorizar depois de finalizado. Por isso, vale mais a pena!
Espaços bem aproveitados também tendem a ser mais valorizados, mesmo que o imóvel seja menor. Isso porque os cômodos têm boas dimensões e estão bem distribuídos.
2. Localização
Esse é um dos pontos principais que definem o valor do imóvel. Quanto mais procurado for o bairro, maior é o preço do metro quadrado. Ruas mais tranquilas e imóveis próximos a centros comerciais também tendem a ser mais valorizados.
3. Preço médio da região
Os diferentes fatores que influenciam o preço do apartamento podem sofrer variações, mas é possível encontrar uma média de valor por metro quadrado em cada região. Isso explica um apartamento de um quarto custar R$ 90 mil em um bairro e R$ 200 mil em outro, por exemplo.
Perceba que esses aspectos são simplificados quando você conta com ajuda profissional. Os corretores ajudam a identificar pontos positivos e negativos de cada imóvel e seguir para a próxima etapa: as documentações de comprador e vendedor.
Documentações do comprador e vendedor
O processo de compra do imóvel exige a entrega de diferentes documentos de comprador e vendedor. É importante lembrar que nem todos são obrigatórios, mas os que citaremos a seguir são os mais comumente solicitados e que evitam riscos contratuais.
Confira:
1. Documentos do proprietário
O primeiro passo é realizar uma consulta prévia que permita compreender qual é sua situação civil, financeira e judicial. Esse processo requer a entrega de cópias de CPF e RG, além das seguintes certidões:
de nascimento ou casamento para comprovar o estado civil e verificar as ações necessárias. Por exemplo: se o vendedor for casado, o cônjuge precisa autorizar o negócio. Se for divorciado com filhos, é preciso avaliar se o imóvel é objeto de herança;
judiciais, que devem abranger os níveis municipal, estadual e federal para analisar se o proprietário está arrolado em algum processo em andamento. No caso de uma ação cível, tenha certeza de que os bens alienados do vendedor são suficientes para o pagamento da dívida.
No caso de o vendedor ser pessoa jurídica, mais documentos são exigidos:
cópia autenticada do estatuto ou contrato social na Junta Comercial;
papéis com alterações contratuais ou estatutárias registrados na Junta Comercial;
carta com a data da última modificação do estatuto ou do contrato;
certidão negativa de débito com o Instituto Nacional do Seguro Social (INSS);
certidão negativa de débitos estaduais, obtida na Secretaria de Estado da Fazenda (Sefaz);
certidão negativa de ações na Justiça do Trabalho e Federal.
2. Documentos do comprador
O interessado em comprar um apartamento também precisa entregar uma série de documentos, especialmente se a aquisição for feita por meio de financiamento bancário ou com a construtora.
De modo geral, é exigida a apresentação dos seguintes documentos:
cópias de RG e CPF;
certidão de casamento ou nascimento;
cópias dos três últimos comprovantes de renda;
certidão de quitação de impostos federais, caso seja comerciante;
certidões negativas de ações cíveis, da Justiça Federal, executivos fiscais, protesto de títulos, interdição, tutela e curatela, débitos previdenciários (CND/INSS) e de dívida ativa da União, se for comerciante.
No caso de você desejar usar o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para dar a entrada no seu apartamento, é preciso apresentar também:
cópia da carteira de trabalho;
extrato das contas do FGTS com registros dos 2 anos anteriores;
autorização para movimentação das contas vinculadas ao FGTS;
declaração de primeira compra de imóvel residencial financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH).
Observe que se você fizer o financiamento com a construtora, terá algumas vantagens. O processo costuma ser mais flexível e a autorização para obter o crédito é simplificada. Além disso, a negociação do valor e quantidade de parcelas é facilitada.
Documentação do imóvel
A entrega da documentação de comprador e vendedor inicia efetivamente o processo de compra e venda do imóvel. É nesse momento que se torna necessária a apresentação dos arquivos referentes à propriedade.
Nesse momento, é preciso atentar aos seguintes documentos:
1. Certidão atualizada de registro do imóvel
Esse documento comprova exatamente qual é a situação do apartamento. Não se deve aceitar escrituras ou contratos particulares como substitutos a essa certidão, pois eles não apresentam todas as informações necessárias.
2. Certidão de ônus reais
O objetivo desse documento é comprovar a disponibilização do imóvel e apontar se há penhora ou hipoteca do bem. Essa certidão pode ser solicitada no Cartório de Registro de Imóveis.
3. Certidão de quitação fiscal e situação enfitêutica ou guias de IPTU pagas
O Imposto Predial e Territorial Urbano é de responsabilidade do proprietário e, por isso, é necessário estar totalmente quitado para a autorização do processo de compra e venda. Deve-se comprovar o pagamento dos últimos dois anos com guia emitida pela Prefeitura.
4. Declaração de quitação de obrigações condominiais
Essa certidão serve para os casos em que o imóvel está em condomínio fechado ou edifício. Deve ser solicitado junto ao síndico ou administradora condominial, já que a inadimplência pode trazer problemas ao comprador.
Verificou todos esses documentos e está tudo certo? Então chegou o momento de passar para a última etapa: o pagamento das taxas.
1. Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI)
Sua cobrança incide para que a propriedade seja transferida para o seu nome. O responsável pelo pagamento é o comprador e o valor varia conforme o percentual de cada cidade, sendo aplicado sobre o preço do imóvel.
Na maioria das cidades, o ITBI fica em torno de 2% ou 3%, mas pode haver exceções, principalmente se a propriedade for financiada pelo SFH, Programa de Arrendamento Residencial (PAR) ou Habitação de Interesse Social (HIS).
2. Registro de compra em cartório
Esse documento é necessário para que o imóvel seja repassado para o seu nome. O valor varia conforme o estado e é fixado de acordo com a faixa de preço do apartamento.
3. Escritura pública
A ideia desse documento é representar o contrato de compra e venda. O valor da escritura varia segundo a faixa de preço do bem e conforme o estado. Vale a pena destacar que, se você fizer um financiamento, não precisa dessa certidão, porque o contrato de empréstimo a substitui.
4. Jogo de certidões
Esse conjunto de arquivos não é obrigatório, mas é de praxe ter que apresentá-los porque servem como garantia de que inexistem apontamentos. Os documentos que compõem esse jogo são:
cópia do título aquisitivo;
certidão de propriedade com negativa de alienações e ônus, que é emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis;
certidões negativas dos cartórios de protestos no limite de 5 anos anteriores;
certidões negativas dos distribuidores forenses das Justiças Federal e Estadual, além de Executivos Fiscais municipais e estaduais de até 10 anos antes;
certidão dos distribuidores da Justiça do Trabalho;
certidões de objeto de eventuais execuções, ações ou protestes dos documentos relacionados anteriormente;
IPTU de 2 anos anteriores para comprovação de quitação e cálculo do ITBI;
certidão negativa da Prefeitura, indicando o pagamento dos impostos;
comprovante de pagamento das últimas faturas de água, energia e gás;
cópia autenticada de CPF e RG, certidão de casamento e pacto antinupcial;
declaração da administradora do condomínio ou do síndico demonstrando que as despesas estão quitadas.
Você ainda deve saber que existe uma lei federal que assegura o desconto de 50% no registro e na escritura, desde que seja a compra do primeiro imóvel com financiamento pelo SFH e limite máximo de preço de R$ 500 mil.
Esse benefício é invalidado se você já tenha sido proprietário de algum imóvel (mesmo que não tenha pagado por ele), como nos casos de herança ou doação. Se você não se encaixar nesse caso, precisa reservar entre R$ 5 e R$ 6 mil para o pagamento das taxas.
Conclusão
Como você pôde perceber, a compra de um imóvel abrange diversas etapas, mas elas podem ser facilmente ultrapassadas se você seguir as dicas que repassamos ao longo deste material.
A primeira etapa é escolher o seu imóvel ideal, que atenda suas necessidades presentes e futuras. Depois, confira a situação física do bem, reúna a documentação e pague as taxas. Assim, o apartamento será todo seu.
Lembre-se ainda de tentar o financiamento com a construtora, que é mais fácil e prático. Gostou? Então, siga os passos que indicamos e aproveite para comprar o seu primeiro apartamento. É assim que você começará a realizar seus sonhos!
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