Muitas pessoas têm o sonho da casa própria. Afinal, esse é o primeiro passo para formar um patrimônio e concretizar seus desejos.
Para realizá-lo, porém, é preciso ir além da imaginação e colocar as ideias no papel. Você deve planejar a sua compra para evitar o endividamento e garantir que essa aquisição traga somente bons frutos para o presente e futuro.
Para ajudá-lo nessa empreitada, este conteúdo traz um manual completo para mostrar a você como comprar seu imóvel sem acumular dívidas. Vamos mostrar como:
Aproveite o passo a passo que apresentaremos a seguir!
Organize suas finanças e estabeleça metas de poupança
Essa é a primeira etapa da decisão de compra de um imóvel. Afinal, as dificuldades financeiras podem atrapalhar todo o processo e fazer com que o seu sonho seja adiado ou deixado em segundo plano.
A questão é que muitos brasileiros têm dificuldades para organizar as finanças. Isso é confirmado pelo Indicador Serasa Experian de Inadimplência do Consumidor: os dados de maio de 2017 mostram que o total de devedores no Brasil chegou a 61 milhões, o maior índice da história desde 2012.
O que fazer, então? Veja alguns passos que ajudam a equilibrar as contas e definir metas de poupança:
1. Organize sua vida financeira
A ideia aqui é reservar um dia para analisar a sua situação financeira. Monte uma planilha simples ou use um aplicativo para inserir todas as suas despesas fixas (como aluguel, condomínio, luz, água, internet etc.), gastos eventuais, renda e outras receitas.
Com esses dados, verifique se você gasta mais do que ganha e ajuste as despesas para que o orçamento se equilibre, cortando os supérfluos. O ideal é deixar entre 10% e 20% de sobra para começar a economizar. Lembre-se que a compra do imóvel é o seu objetivo e que isso dependerá de algumas mudanças.
2. Anote todas as despesas
Todos os gastos, sejam eles grandes ou pequenos, devem ser anotados na sua planilha financeira, até mesmo os cafezinhos após o almoço. Contabilize também os gastos com cartão de crédito, que podem facilmente sair do controle. Isso evitará pagamentos em duplicidade e de taxas extras por entrar nos juros do rotativo.
3. Pague as dívidas
Sair do endividamento deve ser prioridade. Verifique com a instituição financeira qual é a taxa de juros paga e tente renegociar o débito.
Se os juros forem altos, como é o caso do cartão de crédito (363,3% ao ano) e do cheque especial (325% ao ano), uma alternativa é buscar uma linha de crédito mais barata, como o empréstimo consignado.
Mas fique atento: essa só é uma boa opção se você obter o montante total para quitar todas as dívidas e trocar por uma parcela que caiba no seu orçamento.
4. Controle os desperdícios
Os gastos por impulso são os grandes vilões do endividamento. Portanto, resista à tentação e compre somente o que estiver previsto, mesmo que o valor do item seja baixo.
Evite ir ao supermercado com fome e faça sempre uma lista de compras. Isso ajudará a manter o controle ao se deparar com aquele chocolatinho que tanto chama a atenção ao lado do caixa.
5. Forme um fundo de emergências
A reserva formada deve ser utilizada em imprevistos. Ela deve corresponder ao valor de, no mínimo, 3 meses a até 1,5 ano do salário. Por exemplo: se você ganha R$ 2.000, deve guardar entre R$ 6.000 e R$ 36.000.
Esse valor pode ser aplicado em um investimento de alta liquidez, ou seja, que possa ser resgatado a qualquer instante. Alguns exemplos são o Certificado de Depósito Bancário (CDB), a poupança e os títulos do Tesouro Direto.
Depois de organizar o seu orçamento pessoal, chega o momento de realizar um planejamento financeiro.
Faça um planejamento financeiro para investir tudo o que for poupado
No tópico anterior, você aprendeu o que é preciso para equilibrar as contas e começar a economizar. Agora, é hora de fazer um planejamento financeiro para investir o que for guardado. Assim, você terá um rendimento maior e conseguirá o dinheiro faltante mais rapidamente.
Essa também é a hora perfeita para pensar no que você precisa e verificar quanto dinheiro deverá reservar. Veja o que você pode fazer para ter sucesso nesse momento:
1. Aprenda sobre investimentos
As aplicações financeiras são a melhor maneira de obter rendimentos. Lembre-se: dinheiro parado representa prejuízo!
Uma opção é aplicar os recursos que sobram na poupança, mas nesse caso o retorno é muito baixo. Por isso, procure os investimentos em renda fixa, que asseguram uma rentabilidade significativa e são bastante seguros.
Duas boas opções são o CDB e o Tesouro Direito. No primeiro caso, é possível investir a partir de R$ 500 (dependendo da instituição financeira) e no segundo, o mínimo é R$ 30.
O retorno pode ser acordado no momento da aplicação ou de acordo com um indexador, como a Selic (taxa básica de juros) e o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA, índice oficial da inflação).
Nos dois casos, também é possível garantir alta liquidez e prazos interessantes de vencimento. Por exemplo: você pode aplicar seu dinheiro no Tesouro Selic 2023, o que significa que o vencimento é 2023 (apesar de você poder sacar o recurso a qualquer momento) e que a rentabilidade depende da Selic.
2. Considere suas necessidades
Esse item é relevante para saber quanto você precisará gastar na compra do imóvel. Pense se pretende aumentar a família, se receberá visitas frequentes e quais são suas prioridades.
Pode ser que, para você, o principal seja estar perto do trabalho. Por outro lado, é possível que queira um imóvel com 2 quartos e uma sacada. Analise suas necessidades atuais e futuras e lembre-se que pode demorar um pouco para você comprar e vender o imóvel.
3. Avalie seu orçamento
A real situação do seu orçamento pessoal deve ser comparada à faixa de preço do imóvel que pretende comprar. Observe que diversos fatores interferem o valor cobrado por um apartamento, como localização, tempo de construção e tamanho.
Perceba se o valor condiz com o seu orçamento e veja quanto precisa economizar para dar de entrada e pagar as parcelas. Realizou essas 3 etapas? Então, comece a pensar na entrada. Aproveite: a compra da sua casa própria está cada vez mais próxima!
Guarde dinheiro para a entrada antes de comprar o imóvel
O pagamento do imóvel à vista é praticamente inviável. A solução mais fácil é o financiamento, que exige o pagamento de uma entrada. Esse valor varia de acordo com a instituição em que obterá o crédito.
O processo mais simples é o da construtora, que é menos burocrático e mais flexível. Mesmo assim, ainda é recomendado dar pelo menos 20% do valor do imóvel de entrada. O ideal é oferecer 50% ou mais à vista, pois assim é possível negociar um prazo menor de pagamento, no qual incidirão menos juros devido ao baixo risco de inadimplência.
Tenha em mente que o ideal para a entrada é um valor além da sua reserva financeira. Pode ser, por exemplo, o rendimento dos investimentos realizados. Então, a regra é: economizar, investir, formar a reserva financeira e dar a entrada.
Seguindo essas etapas, você terá um montante maior para dar à vista e poderá passar para o próximo estágio: a avaliação das melhores formas de pagamento.
Procure pelas melhores formas de pagamento
Esse é o momento de pensar na aquisição efetiva do seu imóvel. As principais formas de comprar a sua casa própria são: pagamento à vista e financiamento.
A primeira opção depende apenas de você, mas tende a levar mais tempo. A segunda é uma modalidade de empréstimo na qual você paga a entrada e parcela o restante com a incidência de juros. A vantagem é que você pode morar no imóvel enquanto ainda paga por ele, ou seja, não precisa acumular os valores mensais da compra ao aluguel.
Nesse caso, as parcelas não devem ultrapassar 30% da renda. Lembre-se que o prazo de pagamento tende a ser bastante longo (até 35 anos), o que pode ocasionar problemas no futuro em caso de imprevistos.
Uma dica importante é usar o seu Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS). Ele pode agregar o valor da entrada e ajudar a reduzir o montante financiado, bem como os juros. Antes de fazer isso, vale a pena pesquisar as condições e taxas do financiamento.
Por fim, tenha certeza de que as parcelas do financiamento poderão ser quitadas. Caso contrário, renegocie. É assim que você evitará o endividamento e o acúmulo de parcelas, que terão o acréscimo de mais juros.
Porém, não é somente com as parcelas que você deve se preocupar. Há mais gastos que surgem nesse processo, e é sobre isso que falaremos a seguir.
Prepare-se para mais gastos
O planejamento financeiro para a compra de um imóvel também deve contemplar gastos extras que não são relativos à entrada e ao financiamento. Há taxas e impostos que devem ser pagos, além de ser necessário reservar mais dinheiro para o caso de algum imprevisto.
O mais comum é que os impostos girem em torno de 5% do valor do bem, mas há outros detalhes a considerar. Veja:
1. Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI)
Essa é uma taxa cobrada pela Prefeitura, cujo percentual aplicado varia. Em média, é de 2% sobre o preço do imóvel, mas há casos em que é oferecido um desconto se o valor do bem for menor que R$ 73.256.
Além disso, o ITBI pode ser cobrado sobre o valor venal, e não de transição. O primeiro é o preço de mercado pelo qual o imóvel pode ser vendido. Já o segundo é aquele em que ele foi efetivamente negociado.
2. Registro
Esse documento é emitido pelo cartório e tem a função de comprovar quem é o proprietário do imóvel. O valor cobrado é resultado da soma de diferentes taxas, que variam de acordo com o estado e também podem levar em conta o preço do bem.
3. Escritura pública
Esse documento é emitido para quem paga o imóvel à vista. No caso do financiamento, a escritura pode ser emitida após o término do pagamento das parcelas. Até esse prazo, o contrato do empréstimo tem validade.
4. Mudança
Essa é outra despesa que nem sempre é considerada por quem quer comprar um imóvel, mas vale a pena se preparar para ela. O valor cobrado depende de onde você mora hoje, do local para onde vai e do trabalho que os prestadores do serviço terão.
Se os dois imóveis tiverem elevador, por exemplo, o preço da mudança tende a baratear. Se ambos os locais forem de fácil acesso, outro ponto positivo. Para economizar mais, faça sozinho o trabalho de empacotamento e desembrulhe os objetos pessoais.
5. Pequenos reparos ou redecoração
A sua casa própria pode ser nova ou usada, mas é bastante comum a necessidade de reparos e redecoração. O preço que você vai pagar depende muito do trabalho que será realizado, do material exigido, do tamanho e do tempo gasto.
O dinheiro investido pode ser muito menor — ou até zero — se o imóvel for novo. No entanto, considere as diferenças de preço entre esse tipo de propriedade e as usadas. Pode ser que você consiga fazer um negócio melhor.
Considere as diferenças de preço entre imóveis novos e usados
Esse é um quesito que pode fazer toda a diferença para o seu orçamento. Tantos os imóveis novos quanto os usados possuem pontos positivos, mas é preciso avaliar diferentes questões.
No caso do usado, verifique instalações hidráulicas, lajes, fiação elétrica, pisos, telhados, estrutura e revestimentos. Mesmo que o valor do imóvel seja mais baixo, esses reparos podem encarecer bastante o preço final.
Já o novo geralmente está em boas condições, e a vantagem é que você pode pedir os reparos que não estiverem condizentes com o contrato para a construtora. Outra opção é o imóvel na planta: como está em construção, ele tende a ser mais barato — e valoriza bastante depois da obra pronta. A valorização pode chegar a 50%, mas geralmente fica em torno de 20% a 30%.
É importante mencionar ainda que o preço dos imóveis pode ser alterado em função de variações da economia. Quando o mercado vai bem, a tendência é aumentar e vice-versa.
Conclusão
Como você pôde perceber, manter as finanças em dia e comprar seu imóvel sem se endividar é possível. No entanto, é preciso fazer um planejamento financeiro eficiente e cuidar de todos os aspectos, inclusive os menores gastos.
É assim que você equilibrará suas contas, conseguirá guardar dinheiro e, então, poderá comprar o seu imóvel dos sonhos. Nesse meio tempo, aproveite para investir os recursos que possui e ganhar ainda mais. Essa medida vai valer a pena!
Então, já está preparado para comprar a sua casa própria sem se endividar? Aproveite as dicas que repassamos e comece a rever suas finanças agora mesmo!
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